Ertragswert- & Mietrendite-Rechner nach ImmoWertV 2021

Eingaben

Kaufpreis (€) ohne Nebenkosten

Erwerbsnebenkosten (%) GrESt + Notar + ggf. Makler

Miete eingeben als

Jahresnettokaltmiete (€) Rohertrag, § 31

Bewirtschaftungskosten (% vom Rohertrag) Verwaltung + Instandhaltung + Mietausfallwagnis + nicht umlagefähige BK

Liegenschaftszinssatz (%) ^[1]

Restnutzungsdauer (Jahre) § 4 / Anlage 1

Grundstücksfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) ^[2]

Eigenkapital (€)

Sollzins Darlehen (% p.a.)

Anfängliche Tilgung (% p.a.)

Darlehensbetrag automatisch

–

Bruttomietrendite

–

Nettomietrendite (auf Gesamtinvestition)

–

Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger Markt)

–

Ertragswert / Kaufpreis

–

Jährlicher Cashflow (nach Kapitaldienst, vor Steuer)

–

Eigenkapitalrendite (Jahr 1, vor Steuer)

–

Ertragswertverfahren — Rechenweg (ImmoWertV § 28)

–

Cashflow — Jahr 1 (vor Steuern)

Annuität = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Der Tilgungsanteil ist Vermögensaufbau, kein Aufwand — der „Cashflow" zeigt die tatsächliche Liquiditätswirkung vor Steuern. AfA, Werbungskosten und persönlicher Steuersatz sind hier nicht berücksichtigt.

Quellen & Rechengrundlagen

Verfahren & Formeln (amtlich): Ermittlung nach ImmoWertV — Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805), in Kraft seit 01.01.2022. § 28 Allgemeines Ertragswertverfahren: Ertragswert = kapitalisierter Gebäudereinertrag + Bodenwert, wobei Gebäudereinertrag = Reinertrag − Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz). § 31 Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten. § 34 Rentenbarwertfaktor (Vervielfältiger) V = (qⁿ − 1) / (qⁿ · (q − 1)) mit q = 1 + LZ, n = Restnutzungsdauer. § 21 definiert den Liegenschaftszinssatz. Stand der Verordnung: geprüft 04.07.2026.

[1] Liegenschaftszinssatz: objekt-/lagespezifisch, wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und ist dessen Veröffentlichung zu entnehmen. Voreinstellung 2,9 % = mittlerer Wert für Mehrfamilienhäuser der Stadt Leipzig (Bandbreite 1,6–4,2 %). Bundesweite Orientierung Wohnen: ca. 1,5–4,5 % (IVD). Quelle: Gutachterausschuss / IVD, referiert in drtimmer.de — Liegenschaftszinssatz (abgerufen 04.07.2026). Bitte den amtlichen Wert Ihres Gutachterausschusses einsetzen.

[2] Bodenrichtwert (€/m²): amtlich, kostenlos abrufbar über das länderübergreifende Portal BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de) bzw. das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes / den Gutachterausschuss. Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (§ 40 ImmoWertV). Der Voreinstellungswert ist ein Platzhalter — bitte den zonalen Richtwert Ihrer Adresse einsetzen.

Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer je Bundesland unterschiedlich (3,5–6,5 %) zzgl. Notar/Grundbuch (~1,5–2 %) und ggf. Maklercourtage. Bitte projektbezogen anpassen.

Objektbezogenes Wertgutachten & Ankaufsprüfung anfragen →

Wichtiger Hinweis: Unverbindliche Modellrechnung zur ersten Orientierung. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV durch eine:n zertifizierte:n Sachverständige:n und stellt keine Steuer-, Rechts-, Anlage- oder Finanzierungsberatung dar. Der Ertragswert ist nicht mit dem am Markt erzielbaren Kaufpreis gleichzusetzen. Ergebnisse hängen vollständig von den eingegebenen Parametern ab — insbesondere Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten und Bodenrichtwert sind objekt-/lagespezifisch und beim örtlichen Gutachterausschuss zu verifizieren. Keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.
© Move-in2Stay · Investment & Vertrieb · movein2stay.com · Stand 2026-07-04