Checkliste zum Immobilienkauf
Checkliste Hauskauf – Unterlagen & Schritte
Objektprüfung · Finanzierung · Kaufabwicklung · nach dem Kauf
Objekt / Adresse:
[Straße, Hausnr., PLZ, Ort]
Kaufpreis:
[EUR]
Datum:
[TT.MM.JJJJ]
Käufer:in:
[Name]
1 Benötigte Objekt-Unterlagen
Vom Verkäufer, Makler oder der Verwaltung anfordern und auf Aktualität prüfen.
Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)Abt. I Eigentümer, Abt. II Lasten/Wegerechte/Vorkaufsrechte, Abt. III Grundschulden/Hypotheken prüfen.
Flurkarte / Lageplan (Katasterauszug)Grundstücksgrenzen, Grundstücksgröße, Bebauung.
Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)Muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden – § 80 Abs. 4 GEG.
Grundrisse, Wohn-/Nutzflächenberechnung, BauzeichnungenIdealerweise auch Baubeschreibung und Baugenehmigung.
Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnung / WEG)Zusätzlich: letzte 3 WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Nebenkostenaufstellung / BetriebskostenGrundsteuer, Versicherungen, bei WEG das Hausgeld.
Baulastenverzeichnis-Auskunft (soweit im Bundesland geführt)Öffentlich-rechtliche Lasten, die nicht im Grundbuch stehen.
Erschließungsnachweis & AltlastenauskunftErschließungsbeiträge, ggf. Auszug aus dem Altlastenkataster.
Bei vermietetem Objekt: bestehende Mietverträge & MieterlisteKauf bricht nicht Miete – § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete").
2 Finanzierung vorbereiten
Unterlagen für die Bank zusammenstellen und Finanzierung verbindlich sichern.
Selbstauskunft & Haushaltsrechnung ausgefülltEinnahmen, Ausgaben, bestehende Verbindlichkeiten.
EinkommensnachweiseAngestellte: letzte 3 Gehaltsabrechnungen; Selbstständige: BWA + 2–3 Jahresabschlüsse/EÜR + Steuerbescheide.
EigenkapitalnachweisKontoauszüge, Depotauszüge, Bausparguthaben – Faustregel: Nebenkosten + möglichst 10–20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln.
SCHUFA-Auskunft / Bonitätsnachweis
Objektunterlagen für die Bank (Exposé, Grundriss, Grundbuch, Fotos, Wohnflächenberechnung)
Verbindliche Finanzierungszusage der Bank vor dem NotarterminNebenkosten einkalkulieren: Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Maklercourtage.
Kaufnebenkosten (Schätzung):
[EUR gesamt]
3 Kaufprozess & Notar
Von der Reservierung bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Reservierung / Kaufabsicht geklärtReservierungsvereinbarungen sind rechtlich oft unverbindlich – keine hohen Vorauszahlungen leisten.
Kaufvertragsentwurf vom Notar erhaltenBei Verbrauchern muss der Entwurf i. d. R. 2 Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Entwurf geprüft (Kaufpreis, Zahlungsziel, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss, mitverkauftes Inventar)
Notartermin – notarielle Beurkundung des KaufvertragsPflicht nach § 311b Abs. 1 BGB; ohne Beurkundung ist der Vertrag unwirksam.
Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragenSichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung ab – § 883 BGB.
Kaufpreiszahlung erst nach Fälligkeitsmitteilung des NotarsVoraussetzungen wie Vormerkung und Lastenfreistellung müssen vorliegen.
Grunderwerbsteuer bezahlt → Unbedenklichkeitsbescheinigung des FinanzamtsIn Sachsen 5,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG i. V. m. Landesrecht); Höhe je Bundesland unterschiedlich.
Objektübergabe mit Übergabeprotokoll & Zählerständen
Eigentumsumschreibung / Grundbucheintrag – Eigentum geht überEigentum wechselt erst mit Eintragung ins Grundbuch – § 873 BGB, Auflassung § 925 BGB.
4 Nach dem Kauf
Formalitäten nach der Eigentumsumschreibung erledigen.
Grunderwerbsteuerbescheid beglichen & abgelegt
Grundsteuer ummelden / neuen Bescheid abwarten
Versicherungen: Wohngebäude-, Haftpflicht-, ggf. Elementarversicherung übernehmen oder neu abschließen
Versorger ummelden: Strom, Gas, Wasser, Internet; Zählerstände dokumentiert
Ummeldung Einwohnermeldeamt innerhalb von 2 Wochen (§ 17 BMG)
Bei WEG: Verwaltung über Eigentümerwechsel informieren
Unterlagen archivieren: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Bescheide, Protokolle (für spätere Steuer/Verkauf)
Häufige Fragen zum Hauskauf
Wann bin ich rechtlich Eigentümer?
Nicht mit Unterschrift oder Zahlung, sondern erst mit der Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Bis dahin schützt Sie die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB).
Muss der Kaufvertrag zum Notar?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Sie ist Ländersache. In Sachsen 5,5 % des Kaufpreises; bundesweit reicht die Spanne 2026 von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 %. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung nötig ist.
Rechtsgrundlagen: § 311b BGB (notarielle Beurkundung) · § 873 BGB (Eigentumsübergang) · § 80 GEG (Energieausweis) · § 11 GrEStG (Grunderwerbsteuer).