Drei Hebel, mit denen vermietete Immobilien in Mitteldeutschland steuerlich besonders attraktiv werden. Keine Steuerberatung – aber ein klarer Überblick, mit dem Sie das nächste Gespräch beim Steuerberater fokussiert führen.
1. Restnutzungsdauer-Gutachten
Die Standard-Abschreibung für vermietete Wohnimmobilien liegt bei 2 % pro Jahr (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (Baujahr vor 1925) – das entspricht 50 bzw. 40 Jahren Nutzungsdauer.
Ein Sachverständigen-Gutachten zur Restnutzungsdauer kann diese Werte für ältere Bestandsbauten deutlich verkürzen, oft auf 25–30 Jahre. Das hebt die jährliche Abschreibung von 2 % auf 3,3–4 %. Bei einem Gebäudewert von 200.000 € sind das jährlich rund 4.000 € statt 4.000 € – je nach Steuersatz 1.500 bis 2.000 € echte Steuerersparnis pro Jahr.
2. Möbel-AfA bei möblierten Apartments
Die Inneneinrichtung möblierter Wohnungen wird separat von der Immobilie abgeschrieben, typischerweise auf 8–10 Jahre. Bei einer Komplett-Möblierung von 12.000 € pro Apartment sind das jährlich 1.200–1.500 € steuerwirksam.
Wichtig: Saubere Trennung der Anschaffungskosten zwischen Gebäude (Standard-AfA) und Inventar (kürzere AfA) bereits beim Kauf festhalten. Wir liefern eine entsprechende Aufstellung als Teil des Investorenpakets.
3. Sanierungsgebiete & Denkmalschutz (§ 7h, 7i EStG)
Im Leipziger Osten und Westen sowie in Halle und Bitterfeld liegen viele Objekte in ausgewiesenen Sanierungsgebieten. Qualifizierte Sanierungskosten sind dort innerhalb von 12 Jahren zu jeweils 9 % bzw. 7 % absetzbar – das entspricht 100 % der Sanierungssumme über die Gesamtdauer.
Bei einer denkmalgeschützten Wohnung mit 60.000 € qualifizierter Sanierung sparen Sie allein über diesen Posten 2.000 bis 3.000 € pro Jahr an Steuern, je nach persönlichem Steuersatz.
Beispiel-Rechnung
Wohnung 50 m² in Leipziger Sanierungsgebiet, Kaufpreis 180.000 €, Möblierung 12.000 €, qualifizierte Sanierung 30.000 € (im Kaufpreis enthalten), Restnutzungsdauer-Gutachten 30 Jahre statt 50:
- Verkürzte Gebäude-AfA: ca. +1.500 € Steuerersparnis/Jahr
- Möbel-AfA: ca. +500 € Steuerersparnis/Jahr
- § 7h-Abschreibung: ca. +1.000 € Steuerersparnis/Jahr (Jahre 1–8)
- Summe: 2.000–3.000 € weniger Steuern pro Jahr – zusätzlich zur laufenden Mietrendite.
Wichtig: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Welche Werte konkret für Ihre Situation passen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, dem Objekt und der Finanzamts-Auslegung ab. Wir vermitteln Ihnen gerne einen Steuerberater mit Spezialisierung auf möblierte Vermietung.